泉州工业地产杂谈
“标准化厂房”催热泉州工业地产
经历了政策风云变幻的2007年，泉州楼市处于一个明显的观望期，投资客日渐稀少，泉州住宅地产的风光不如往昔。倒是商业地产、工业地产日益引起人们的关注，尤其是工业地产，随着一系列标准化厂房的建设，如去年年底为庆祝晋江市建市15周年开工建设的隆盛国际标准厂房，使泉州人对工业地产开始有了初步的概念。
市区多处现“标准化厂房”
据记者了解，泉州由于民营经济发达，制造企业众多，土地资源稀缺问题也日渐突出。一些鼓励兴建“标准化厂房”的政策应运而生，为“标准化厂房”建设和企业入驻提供最便捷的条件。
目前泉州各县(市、区)实施集约用地、推进标准厂房建设进入了实质性的开发建设阶段。如晋江的隆盛工业园区，是晋江市重点工程之一，已于
看来，继商业地产、住宅地产开发之后，工业地产也成了泉州资本竞逐的热点。
“标准化厂房”前景良好
标准化厂房在短短的时间内在泉州各县(市、区)遍地开花，足见房地产商对工业地产的投资前景持乐观态度。
业内有关人士告诉记者，这归根结底还是开发商对标准化厂房的市场需求有信心。这信心很重要的一部分来自国家政策及泉州市政府的引导。由于“三合一”厂房存在安全隐患，国家早已明令禁止使用“三合一”厂房。
由于政策管制，晋江、石狮等地一些企业必须得从“三合一”厂房里走出来，“三合一”企业的出路只有两条：要么是直接拿地建厂房；要么是入驻标准化厂房。但目前高昂的土地价格和“招拍挂”转让方式，有力地遏制了实力不强的中小企业拿地。这些中小型企业想自己买地建厂房可能性比较小，适合他们的只有走买标准化厂房这条路了。而泉州市政府也早出台文件，在泉州中心城区八大组团
有业内人士表示，与自建厂房相比，标准化厂房拥有其自身得天独厚的优势。首先可以降低企业的资金负担。标准化厂房前期无须大量资金投入，更多有效资金可投入生产和发展，并且可以采用银行按揭、分期付款等方式，使企业资金链得到长效保障。这相信会受到企业的欢迎，市场需求毋庸置疑。而位于晋江西滨片区的隆盛国际标准化厂房的开发商明确地告诉记者，当初决定投建这个项目就是因为看好标准化厂房的发展前景。
工业地产市场尚未健全
当然，传统住宅开发商寻求向工业地产转型的道路并没有想象中的平坦，两者在各个方面的区别对转型中的开发商提出了相当大的挑战。
从门槛上来说，工业地产投资相比一般商业地产投资，所需资金相对较大，一般的投资者很难有这个实力；从大环境上来看，工业地产有其特殊性，它的招商十分依赖政府的税收优惠、政策倾斜力度；在市场层面上，目前工业地产尚属于新兴产业，而市场的无序竞争也对开发商造成一定的压力。
而最主要的问题在于，对于住宅地产来说，工业地产还是个新兴事物。目前，泉州乃至国内完善的工业地产市场尚未健全，开发商普遍存在对工业地产的理念认识不够以及专业运营知识的缺乏等问题，这使得转型期的开发商面临巨大的投资风险。由于缺乏对工业地产运作的认识，很多转型期的房地产开发商盲目投资，在对市场需求没有做任何研究的情况下，模仿现有的产品投资开发，造成市场上同类产品剧增，竞争激烈。这在国内工业地产市场上不是没有先例的。
对此，太古营销副总经理田嘉鑫认为，工业地产发展前景明朗，在较好的宏观环境下，对工业地产运作理念以及运营模式的准确把握，是投资工业地产成功的前提。产品定位、策划、规划，招商的同步进行是操作的关键。借鉴国际工业地产运作的经验，理解专业标准的综合型服务，像经营城市一样去经营园区，这会对工业地产投资运作成功提供较有力的支持。
有业内人士认为，正确的工业地产运作是以持有物业为基础，赚取租金为目的的长期投资行为，而并非一般的房地产开发，传统的短平快模式在工业地产运作中是行不通的。由于工业地产开发投资规模较大，需要完善的金融支撑来实现长期持有。
相关资料
所谓“三合一”厂房就是集生产车间、仓库、员工集体宿舍为一体，一旦发生火灾，极易造成群死群伤。
所谓标准化厂房就是具备了基本的成产条件的房屋。这些房屋首先必须符合国家规定的相关建筑标准，如消防、配电、暖通、给排水、节能等要求，如有洁净要求的还要符合国家规定的《洁净厂房设计规范》等建筑设计规范的要求。至于厂内地板用什么来装修，是油漆、磨石子、大理石、木质地板、地毯等由成产不同的产品决定。还有,机器的布局也同样由生产需要及生产流程进行合理的安排，而不是每个单位都千篇一律的。标准化厂房的“标准”与行业性质有关，因为各个行业的标准化厂房的用途、结构、设备和资金等情况都不一样。因此，不同的行业没有统一的标准化厂房。而相同的行业，在一定的范围内有一定的标准和规范，这种“标准”也是相对而言的，并非绝对标准。
泉州：工业地产成投资“新宠”
“像绣花一样珍惜和利用土地”。早春三月，记者在泉州采访时发现，泉州自2005年起就迅速在全省乃至全国率先启动“标准化厂房”工程，在集约用地方面走出新路。
应对“地荒”“标准厂房”走红
一提到泉州，人们首先想到的是一片片占地广阔的制造企业。由于制造业发达，泉州经济总量连年稳居“全省状元”，但稀缺的土地资源问题也日渐突出。
为了解决发展中的这一“瓶颈”问题，鼓励“标准化厂房”的“工业地产”政策开始浮出水面。2005年8月，泉州制定一系列相关规定，大力推进“标准化厂房”建设。
2005年9月，泉州市政府出台了关于《标准厂房》的正式文件，严格工业供地条件，规定：除特殊行业外，中心城市八大组团450平方公里范围内投资额低于1200万元、新一轮城市总体规划修编的2770平方公里规划区范围内（不含中心城区）投资额低于800万元、其他地方投资额低于500万元的工业项目不再单独供地。对不单独供地的工业项目原则上要求统一进入标准厂房园区，通过租赁或购买标准厂房发展生产。同时要求，泉州市各县（市、区）和泉州开发区规划建设的标准厂房园区总建筑面积原则上要达5万平方米以上。
据了解，目前泉州全市标准化厂房用地规划面积6285亩，已经报省政府的有1032亩，其中553亩已经省政府批准，可实施供地。惠安、泉港、石狮、永春、德化等各县市区已陆续建设标准化厂房。为鼓励企业进驻标准化厂房，一些县市区还引入银行按揭贷款，政府给予一定的贷款贴息支持等相关优惠措施。一位由做外贸转向到开发区做家具制造的晋江老板蔡先生对记者说，泉州工业已从“一厂一地”时代进入集中进驻的“标准化厂房”时代。
“土地招商”变成“厂房招商”
泉州早期的开发区如清濛、浔美、城东等，都是通过招商，供地给企业，让企业自行建设，于是，当一家工厂或一个新的工业区开始建设时，大片土地粗放经营，让热爱土地的农民心疼不已。
据测算，目前泉州工业用地的建筑容积率大多不到1.0；即便是泉州目前管理相对规范的21个园区的平均容积率仅在0.8至1.2之间，容积率水平低于江浙一带1.5至2.0水平。
泉州市政府发展研究中心的郭副主任认为，标准化厂房招商提供了化解当前制约泉州经济发展的“用地难”瓶颈的崭新思路。据他出示的一份泉州市政府文件，记者看到泉州市已规定，新建标准厂房单体建筑面积一般不小于4000平方米，容积率要达到1.5。
惠安县目前推出的2个通用厂房建设项目，其建筑容积率都达到1.5。记者来到位于黄塘镇的泉州市第一个专属台资企业的投资区。这片规划有6000亩、年产值近60亿元人民币的中型现代台商工业基地，目前已有25家企业签约入驻，10家企业开工建设。入驻企业均为年产值在5000万元规模的台资企业，主要为轻工、电子、机械、高科技企业。
据了解，泉州市目前的标准化厂房建设进行半年多来，推进速度很快。这个市由于实行“多元化投入、多样化运作、专业化招商”的市场化运作方式，大力吸引各类投资开发主体参与标准厂房建设，采取建、售、租相结合的运作模式，推行边建设、边招商。目前泉州标准化厂房建设虽然仍以政府为主导，但在鲤城、石狮、晋江、南安等县（市、区），政府与企业合资或与企业联合投资开发的标准化厂房也陆续拉开帷幕。于是，继住宅地产、商业地产开发之后，在泉州，以标准厂房为代表的工业地产已成为各方资本竞逐的新热点。
各方资本竞逐“标准厂房”
一石激起千层浪。2005年8月，泉州赴港招商团首次推出大规模标准厂房开发招商项目，并宣布可将统一规划的标准厂房园区整体交由政府控股公司或有资质、有实力的其他投资业主开发建设，也可切块出让给各开发业主投资建设，建设的标准厂房可自用或出售、出租，实行物业化管理。这一商机，令人眼前一亮，吸引了一些境内外资本力量进入泉州。记者在此间采访时看到，目前这些境内外资本工业地产项目正纷纷在泉州落地：———由联泰集团与泉州另一家知名企业“七匹狼”合资投建的新丝路服装城位于晋江市五里工业区，规划占地1500亩，首期用地546亩，将打造世界级纺织服装研发和生产制造基地。——联泰（香港）投资有限公司与鲤城区政府签约，合作建设60亩标准化厂房，作为台湾学者（泉州）创业园一期项目。——南益集团刚刚与南安市政府签约，合作投资开发位于石井与水头两镇的约6000亩的工业城。——石狮鸿山镇，由当地政府与企业共同合作开发建设的通用标准厂房，占地180亩，总建筑面积18万平方米，计划总投资1.8亿元，现正在热火朝天开工建设中。——江南高新技术电子信息产业园区标准化厂房，建设规模为28万平方米，项目总投资1.75亿元，可通过合资、合作或公开竞价方式取得相关地块土地使用权。——南安扶茂岭项目区服装加工标准厂房，项目总投资5亿元，主要经济效益来源于开发后厂房的出租和出售。——晋江五里工业区标准化厂房，项目投资约3.58亿元，可分块或分期进行开发，以出售或出租厂房等方式取得回报。
据了解，去年香港的泉州标准厂房招商，项目总用地面积2300多亩，均采用标准厂房建设招商和标准厂房招租形式，让各类资本在“节约用地”中获得丰厚回报。
“工业地产”投资潜力无限
据泉州市政策研究室人员介绍，工业地产在国外往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占到全世界的30%%，对日本GDP贡献在40%%以上。美国工业地产占全世界的27%%，对本国的GDP贡献也超过30%%。资料表明，世界上的制造业重心已开始向中国转移，我国的工业地产还有很大的成长空间。
2004年以来，上海乃至全国主要城市的工业地产，一直保持着稳健的上升势头。上海69个工业开发区，一下涌出几十家专门服务标准厂房规划、设计、土地、房产开发的专业企业。事实证明，节约集约用地的时代诉求，相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资者进入这一领域。
连日来，越来越多的投资工业地产消息令人振奋：晋江好利来玩具电子有限公司宣称已介入，投资资金至少数千万元；香港荣丰国际集团频频与泉州市有关方面接触，探讨介入工业地产的合适选点和合作意向……工业地产，无疑将成为泉州经济发展的新引擎！
泉州：境内外资本试水工业地产
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