住宅市场分析方法

看了4月份宁波易居中国的月度市场分析报告，将其方法总结了出来。看了这么多的报告，感觉易居的这份市场分析报告最为详尽，但是也显得比较烦琐，看的有点晕，不利于阅读报告的人从中获取有意义的信息。

易居对月度住宅市场分析的要点有几个

• 供求关系的分析
• 供应分析
• 成交分析
• 价格分析

其中，供求关系，重点关注的是当月预售面积和销售面积的比例。看到这里的时候，之前有点疑问：月度供应的参照数据怎么能选预售面积呢？尽管现在管理部门要求KFS在拿到预售许可证10天内，必须将预售项目推向市场，但是每个KFS都是“阳奉阴违”的去执行，因为KFS关注的是自己的利益，有自己的判断。所以，我最初的想法，月度供求关系，应该是当月开盘的面积/销售面积。后面，有点想明白了，所谓市场供应，对这个供应的判断标准，就是指项目在拿到预售许可证的时候，就判定其为当月市场供应量，如果拿当月开盘的面积作为衡量标准，所出现的问题会是，在拿到一个阶段项目的预售许可证后，KFS可能会根据市场反馈（前期蓄水情况等），分批推量进入市场（这里涉及到一些营销手段），这样，一个预售项目可能会跨越几个月份，影响月度供求分析的准确性。而利用预售许可证面积的参照数据，能够有效规避项目的市场运作影响，保持数据的准确性。

在我看来，在理性前提下（KFS足够专业，科学的规划建设），月度供求关系的分析，可以得到以下几个判断

• 一个区域房地产供应方对市场的趋势判断
• 一个区域供应方对阶段市场的信心
• 一个区域KFS的资金现金流情况（这一点需要结合整个市场大环境，尤其是全国以及区域金融环境才可以分析）

而成交分析和价格分析，一方面能够反应区域市场的潜在需求潜力，以及需求方的市场态度；另一方面，也能够得到一个区域的地产价值几何。