福州4月市场分析报告
上一篇 / 下一篇 2008-05-16 13:01:48 / 天气: 晴朗 / 心情: 平静 / 个人分类：市场分析
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liu_dan
发布于2008-05-16 12:49:02
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区域市场
鼓楼区：大儒世家·朗园为区域成交主力
4月区域市场商品房供求比为1∶0.20。截至4月，2008年鼓楼区新增供应量为18.76万平方米，而累计成交量为7.27万平方米，供求比为1∶0.39，区域整体市场表现出较为严重的供过于求，后期市场消化压力加大。
4月鼓楼区市场商品房供应量为12.7万平方米。其中区域商品住宅供应占市场总量的八成左右，为市场的主流供应。车库供应面积共1.89万平方米，入市项目均有不等量供应。而区域的商业市场相对沉寂，没有独立的商业项目运营，以住宅底商为主，因此区域供应量相对较少，仅0.4万平方米体量入市，主要集中在阳光白金翰宫项目上。与3月份相比，4月份商品住宅供应量变化不大，基本维持在84%的比重，4月车库供应有所增加，增长幅度为5个百分点，相应的商业比重稍有下调。
4月商品住宅共成交1.99万平方米，是上月住宅成交总量的2倍，环比涨幅达50个百分点，成交抬头趋势明显。可见购房者并未完全退市，而是期待优质房源的上市以满足追求产品性价比的高要求。而当月商业和车库的成交比重基本持平，各占比12%左右，但环比3月，车库成交缩量较为明显，减幅为32%。
4月住宅成交量共为1.99万平方米，占区域成交总量的75%，区域累计成交套数为233套，其中大儒世家·朗园单个项目就成交146套，约占区域住宅总成交量的63%。可见，在楼市表现出还比较理性的状态下，购房者对价格很敏感。
4月鼓楼区商品房成交均价为8757元/平方米。4月鼓楼区商品住宅成交均价继1月份偶然性下挫后再次下滑，且下行幅度颇大。其主要原因在于当月区域供求热点多集中在西区板块，主力成交价格段为6000～8000元/平方米。本月开盘的大儒世家·朗园成交均价仅为6728元/平方米，项目成交面积占比高达48%，该项目低价位的高成交很大程度上拉低了区域的整体销售均价。
推案分析：
本月，中心区板块和西区板块均有项目开盘入市，项目分别为菁华领秀和大儒世家·朗园，新推面积共计6.08万平方米。
就新推项目开盘现场来看，开发商在定价策略上更多的是根据自身的区位优势、楼盘定位和项目发展等综合因素来考虑，采取平开或强力的打折优惠，同时购房者也不再盲目抢购，楼盘的销售速率基本恢复常态，其中中心区域的楼盘由于价格相对较高，去化也相应较慢。
本月新推项目均为小高层住宅，一房至四房均有一定量供应，但以过渡型二房为主，面积控制在73～93平方米左右。三房的供应次之，占新上市房型比例的39%，且房型面积跨度较大，长达45个平方米。四房供应相对较少，仅菁华领秀顶层几套，一方面这与项目自身的整体规划不无关系，但同时在市场仍较疲软的局势下，大户型产品在总价高压下也存在着较强的市场抗性。而本月区域单身公寓的供应都集中在菁华领秀上，由于项目地处市中心区域，有着成熟的居住投资环境，在产品供应上较为多元化，以满足区域市场的自住、投资需求。
从推量产品的去化来看，仁文大儒世家·朗园82～93㎡的中户型市场接受度较高，特别是92㎡的紧凑型家居三房。在市场趋向理性回归的背景下，产品性价比将愈来愈成为中高端消费者考量的标准。
台江区：项目少 成交量低
4月台江区成交量为1.006万平方米，环比上月下降了29%。从区域成交总量变化情况看：相比成交量高峰的2007年12月，4月成交量下降了1.88万平方米，下降幅度达247%。而商品住宅是区域市场成交主力，成交量为0.6万平方米，占比总量的60%，与3月相比，商品住宅的成交量比例下降了10个百分点；车位和商办的成交比例有所上升，分别上升7个和3个百分点。
4月台江区最为活跃的板块是中心城区板块。该板块成交总量为4819.98平方米，占区域成交总量的79%，其中 正祥尊园为本板块的销售主角，成交量为1456平方米，排在区域成交排行榜的首位。
4月台江区商品房成交均价为10282元/平方米，环比上月下降了7.4%。商品住宅成交均价为10167元/平方米，环比下降707元/平方米。这是继2月份抬头后继续上行，涨幅环比上升1.7个百分点。其主要原因在于当月区域成交热点多集中在中心区板块，主力成交价格段为12000～13000元/平方米。其中就正祥尊园单个项目13756元/平方米的成交均价，项目成交面积高达1457平方米，占比区域总成交量的24%，这很大程度上提升了区域的整体销售均价。
晋安区：商品住宅量升价跌
晋安市场情况
4月，晋安区商品房供应量为7.6万平方米,供应量来源于摩卡小城、宝隆沁园春和西园小区3个项目的上市。
本月，晋安区成交量为2.46万平方米。其中商品住宅项目君临晋安商业中心、福晟钱隆御景和龙庭居为区域4月成交排行前三位。君临晋安商业中心是本板块的销售主角，当月月去化86套，成交量为4939平方米，成交价格为6560元/平方米，拔得4月区域成交头筹。中心城区板块为区域的活跃区。从物业类型来看，小高层项目是本月区域成交的主流，但多集中在优惠让利幅度较大的项目，可以说是价格带动了区域的销售。
与3月相比，商品住宅的成交量比例大幅上升，增加了12个百分点；车位的成交比例下降；同时有区域还有部分经济适用房成交。
4月，晋安区商品房成交均价为7672元/平方米，商品住宅成交均价为7640元/平方米，本月经济适用房的成交，拉抵了区域商品房成交均价。
从区域成交均价变化的趋势看：本月延续了 2月以来区域价格下降的趋势；但对比3月份，下降幅度为15%，本月的商品住宅价格下降幅度减少了5个百分点，略有减缓。区域2月份的成交价格最高，为9938元/平方米；与之相比，4月的商品住宅成交价格下降了2298元/平方米，下降幅度为23%。
仓山区：优惠措施促进价格回调
本月仓山区商品房供应量为23.3万平方米，从整体市场来看部分高性价比楼盘已经开始回暖。
供应中较受人关注的当属泰禾红树林上层，首先其是近几月来少有的临江高层产品，视野开阔，产品面积范围90～142平方米，房型涉及二房、三房、四房；其次4月后期开盘销售后依靠其高性价比的优势迅速去化，为未来推量的销售成功打下良好基础。
本月仓山区商品房成交量为4.77万平方米。伴随着本月融信宽域的特惠房、泰禾红树林上层的低价开盘，未来区域内越来越多的楼盘加入了打折优惠的行列。
推案分析：
4月仓山区商品住宅新推量面积为8.7万平方米，共涉及5个项目，产品涉及多层、小高层、高层，产品户型主要以3房为主，面积跨度较大，97～177平方米。
经过2008年2月和3月的持续低迷后，在4月，众多开发企业陆续推出了他们的新房源，推量面积较上月有142%的增长，其中中庚城、泰禾红树林上层开盘当日都取得了不错的销售成绩。从推量产品的去化程度来看，项目优惠程度较大的销售明显较好，而户型方面，市场上二房、小三房产品更受市场欢迎，而总价控制在50～70万的产品则是本月推量去化的主力。
马尾区：区域成交跌入低谷
4月马尾区商品房供应量为3.21万平方米，环比增长84%；供应项目为冠盛.新天地和水岸君山。商品房成交量为0.99万平方米，环比大幅下降59%，创07年10月以来成交量最低值。由于该区域集中在月末放量，加之马尾区最大体量项目东方名城成交量的下降，因此，整个区域市场呈现出供大于求的现象。
4月，马尾区商品住宅供应量为1.6万平方米，车位供应量为0.06万平方米。
4月，马尾区商品住宅成交量为0.98万平方米，环比上月，成交量大幅下降50%，主要原因仍是东方名城成交量的下降；商业共成交0.2万平方米，环比上月也大幅下降67%。；车位本月无成交。
4月，马尾区商品房成交均价为6810元/平方米，环比上月小幅下降，降幅为9%；商品住宅成交均价为6738元/平方米，环比上月下降10%，降幅较大，是自2008年以来成交均价最低的一个月。
[ 本帖最后由 liu_dan 于 2008-5-16 12:58 编辑 ]
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隐者发布于2008-07-10 09:52:39
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76547123发布于2008-07-14 13:56:17
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帅哥能否整理一份发我，谢谢·
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