上海近期商品房价怎么可能大跌?

近期谈论房价走势似乎成了一种流行，一种时尚。联系散居各地老朋友、老同学时，人人无一例外地都想听取我这个房地产从业者的看法，深圳房价会不会跌？北京房价会不会跌？南昌房价会不会跌？等等诸如此类的问题。我也实话实话，真说不上什么建议，我可不能睁眼说瞎话的。我本人一直也倡导“要对某区域的房地产市场发展走势预测，就必须持续关注这个市场，持续思考”。唉，这些家伙还不放过我，那你说说你现处的这个城市近期的房价走势？于是就有了下文的一些思考与观点。

同时,亦看了很多朋友预测上海近期房价的的大跌可能性,本人亦有点不同意见.先界定下“近期”这个词。近期，是指今年半年内房价走势。更远的，由于本人目力有限，难以启及，暂且不说。此外，这里要谈的是商品房。也不绕圈子，直接坦明我的观点：上海近期的商品房价不可能大跌，总体会呈平稳发展之态势。

要看后期走势，我们先看看影响短期市场走势的几个大因素：

1．两级政府的求稳

这里的两级政府是指中央政府与上海市政府，先说中央政府吧。其实很多朋友，尤其是非业内朋友理解错了中央政府出台系列宏观调控政策的立场。中央政府出台这些政策其本意并非打压房地产业，并非要房地产价格下跌到民众可以购买的价格。很简单，中央政府对房地产业的调控也就是时下政府发展思路由“发展是硬道理”向“科学发展观与和谐社会创建”转变的一个体现。就是说，房地产业要发展，但不能是按以往那超常规快速的粗爆发展，因为那样已出现了很多问题。宁可牺牲发展速度，也要让房地产业走得更稳健点，与这个社会更和谐点。

再论上海市政府。不少朋友看空上海近期房地产市场，很大程度是因为“社保案”与“陈良宇下台事件”。的确，从这几起重大的政治、社会事件中，我们都可以看到房地产业的影子在其中，坊间亦流传着许多不同版本的故事。发现了问题是好事，但由此即得出房地产业利空、房价大跌，那就有点过了。至少，是在近期内不会出现大的异动。为什么呢？一来要解决问题，什么态势最有利解决问题呢？那就是在平稳的状态下。上至中央，下到地方，其思想肯定高度一致，即“稳字当头再论发展”。什么都很稳，社会发展要，经济发展也要，政界发展同样如此。那房地产业呢？当然也是。另外，你这问题一出现，那房价马上跌，这不正说明些什么呢？大家用脑袋思考下就知道。

2．政策效应的滞后性

这一点，其实不用多说，很多人都明白的。我就简略地说几句，就拿“90/70政策”来说，这是很多开发商谈之色变的政策，不探讨其政策本身利弊，就说这执行吧。按正常的房地产开发周期而言，由前期立项报案审批，到后期的开工建设，直至项目入市销售，怎么也得一年时间吧。也就是说，现在大家能够预期得到的政策作用体现，至少在一年之后。就更别说，近半年内，对房地产市场的发展会有什么影响了。

3．上海房地产市场基本面的良性。

大家看到这一观点时，肯定会骂“这家伙不是睁着眼说瞎话”吗？你爱骂就骂，我要说的还说。先看看上海房地产市场发展，自改革开放以来，特别是推行住房制度改革政策以来，房地产行业，尤其是上海住宅商品房市场取得迅速发展，回顾这一历程，大体可分为以下四个阶段。第一阶段（1979年～1994年），双轨制运行，房地产市场初步形成；第二阶段（1995年～2003年），二三级联动，房地产市场先抑后扬；第三阶段（2004年～2005年3月），超常规发展，房地产市场投资盛行；第四阶段（2005年4月至今），宏观调控干预，房地产市场出现降温。也就是说，上海的房地产市场在05年上半年的宏观调控中，就开始降温，市场就已开始回归理性，市场发展就开始呈现一个平稳发展态势。06年以来，全国涨声一片，广州、深圳、北京等大城市亦不例外。但上海呢？通过近一年来的震幅与局步调整，伴随上海房地产市场的理性回归，上海的房地产市场基本层面已得以进一步夯实，这足以支撑其近半年内的房地产市场的平稳发展。

看看以下一组数据：上海市9月住宅成交量195万平方米，比8月上涨10.17%，商品住宅成交量比上月增加23.44%。9月，住宅成交均价为7920元/平方米，环比上月增长9.7%；商品住宅成交均价为9259元/平方米，环比上月增长2.8%。

我们再从市场的几个参与者角度来分析

1.开发商们不愿意降价。

开发商能愿意吗？房价一跌，其就是最直接也是最大的利益受损者。但开发商可以不愿意吗？可以，至少是在近期内可以。首先，上海房地产市场发展与与竞争的相对充分性，其行业准入的门槛就提高了，在一定程度上实现了优胜劣汰。也就是说，没有点真功夫的开发商是进入不了上海房地产市场，其大多数是具备相当的抗风险能力。其次，在上海发展的房地产商因视野开阔，信息充分，平台效应，其面对风险时不会惊慌，哪怕是资金链紧张，其还有更多的途径如引进海外基金，导入民间私募，甚至过桥贷款等。很显然，开发商降价销售是其最后的选择与解决办法，亦是最不经济的选择，最无奈的选择。再说，按正常会计年度，按开发商均为一年银行贷款计算，开发商为其支付银行贷款，至少是在春节过后，这段时间就足够了，开发商这半年内能降价吗？肯定不会。

2．消费群体的不愿意跌价。

这里不做过深过细的阐述，即只谈自住需求客户，因为投资客都希望看涨。这里消费群体，我分两类，一类为已购房的群体，一类为待购房的群体。

在广大的消费群体中，最值得可怜与同情的就是那些已购买房屋的群体，尤其是那些所谓的“房奴”，而不是那些“喊爹骂娘哭天抢地”的欲购房者。为什么这样说呢？买不起房者，喊喊也就算了。那些已买了房的人呢？在庆幸自己能提前安居乐业的同时，同样非常关注房价的走势，说白了就是担心房价会不会跌。问问自己身边的人，哪家买了房的人会希望房价大跌呢？真是“痛并快乐者”。“房奴”只是口头上自嘲，没有几人真为心甘情愿去做名符其实的“房奴”。

待购房的群体中，真正具实力，有需求的消费者依旧故我，要买的房终归要买。这就是我们谈到的刚性需求。看看那些“集资建房”“不买房运动”终究证明了不过“一时之冲动罢了”最后烟消云散。

3．各大银行不愿意跌价。

大家可能会奇怪，怎么把银行也整到里面了。一点不奇怪，回过头来看看，中国房地产业的发展，银行可以说是居功至首。上至开发商，下至购房居民，哪个离开得了银行的“输血支持”。银行，很脱离得了这个产业链吗？目前不行。再说，银行在这其中得了多大的利益与好处，不言即明，在此就不展述。很简单，房价大跌，开发商资金回笼有限，就不能及时还贷；消费预期信心下降，所谓的房奴就真成了房奴，银行无疑承担了最大的风险，其直接后果就是坏账准备，成为不良资产。而我们的银行又与他国有点不同，就是各大银行不仅仅代表股民意志（五大，就差农行未上市了），更代表国家意志。也就是说银行损失，国有资产即流失。严重点地说，还会有系统金融风险的问题。政府能愿意吗？全国民众能愿意吗？