商业休闲步行街区开发

租售并举与投资转型

中国商业地产从2003年概念推出的肇始就是一个金融衍生品和大众投资品，就是迎合了中国老百姓一铺养三代的传统习惯，填补了中国投资领域品种匮乏的空白以及股市持续低迷的跷跷板效应。因此这些年主导商业地产的不是主体的商业运营，而是开发商的准金融形态。短期的建造和销售行为，主流的散户投资形式，都严重的背离了商业地产的长期经营的本体规律，导致一系列商业地产项目的接踵失败。投资者损失惨重，商业经营和城市形象也遭受严重割裂和破坏。任何一个商业行为如果不能达成相关受众体的多赢，都不会是一个成功的模式尤其不会是一个持续发展的品牌型模式。因此，2006年的中国商业地产虽然没有遭到政策的硬性阻击，但行业自身发展规律的惩罚却更令业内人士猛醒。除了资金来源短期化和投资者成熟等外部条件的制约外，商业地产的始作俑者开发（建造）商也主动认识到，如果不按照商业的游戏规则办事，还延续住宅的产品-销售-现金模式发展，必将泥足深陷甚至血本无归。因此一些有远见和有实力的开发商开始主动提出租售并举甚至只租不售的口号并开始了积极的实践，而且主动的比例持有不但有效的改善了企业的资产结构，为企业的持续经营和品牌经营，特别是与资本市场和国际金融的接轨预留了管道和空间。因此2007年，中国商业地产的散户投资行为必将大大减少，租售并举、投资与经营的结合，地产、商业与金融的一体化无疑是必然趋势。

资产价格与外资收购

与上述理由关联的还有一个日益彰显的观点即海外资本从资产价格的角度而不是中国房地产界产品的角度认为，中国房地产尤其是商业物业的价格（值）一直是处在世界的投资洼地，这也是为什么外资采取了与中国政府和金融监管当局限制外资措施逆势而动并大举收购的最好注脚。剔除外资在价格上涨和人民币升值的短期性和投机性，如果能够很好和尽快地解决产（物）权延（永）续、税种细分和外汇管制等国际惯例的问题，相信逐利的海外长期资本一定会循序渐进地投入中国的不动产市场，而这也是与宏观调控目的不违背的。正如中国证券市场对外资和金融对外资开放一样，托马斯.弗里德曼说的好“世界是平的”，更何况中国加入WTO的步伐是无法阻止的，任何一个新兴和成长的国家和市场对外资都是挡不住的诱惑和机遇。关键不是开放而是如何开放最重要的是保护好自身的地位和利益。因此中国的商业地产商一定要不断更新观念转变思维，借鉴和比照海外投资者的标准和模式打造中国的商业物业即资产型、商业性和金融化、国际化的，否则我们可能就会面临两个风险：一是开发商只赚了产品经营（销售）的加法钱，而丢了资（产）本运营的乘数钱；二是金融机构没有及时和系统的推出符合国际惯例的金融产品如基金等，让外资捡了便宜，而中国的机构投资者和散户投资者错失了这一上升时段的黄金收益。

资金来源与金融变身

中国商业地产只有在预售出现困境时才暴露了资金来源短期化和单一化的本质问题，风行一时的承诺回报和售后返租被禁止后，地产短期销售与商业长期运营错位的矛盾一下子将开发商逼到了死角。好在农业银行和香港东亚银行率先并适时推出了中长期商业物业（租约）抵押贷款，外资机构不改初衷大举进入，尽管这些都只是杯水车薪，但毕竟是一线曙光和征兆。其实解决中国商业地产资金来源的根本出路还是储蓄存款和民间资金的合法化和集约化，所以考验中国金融机构尤其在外资银行全面开放的环境下的应变策略、创新精神和竞争意识特别是对中国商业地产的理性判断，都决定了金融、商业和地产这一金三角的关系和命运。我们有理由相信，在中国加速城镇化的进程与商业配套良性增长的背景下，如果商业地产的中长期资金来源症结能够化解，那另外一个一直困绕中国商业地产专业化经营的难题也一定会破解，因为毕竟在地产与商业的转化与合作包括地产与商业的一体化和细分化等方面中国的商业地产开发商和商业运营商已经走出了一大步！

开发转轨与商业主导

商业地产面临困境的短板就是商业地产的住宅销售模式和与商业分离的方式。地产作为商业地产的前端如果不是遵循商业的规则尤其是终端市场的规律，必然造成产业链的破裂和资金链的中断，尤其在消费（投资）者急功近利期、行业成长期、城市化加速期和政策变化期的大环境下，怎样在变中求稳、快中求慢，短中求长，商业地产商的出路无非两条：一是缩短半径，退回到标准的商业场所建造商的位置，但同时必须追求商业的订制化和标准化。二是延长半径，借助规划、商业等系列专业机构和自身的不断成熟，转变为全程的专业的商业运营商。让商业成为主导和主体，使商业价格最大化。使地产价值最大化。但是这里有个重要的悖论，就是不是按造商业的方式，商业地产就一定活一定旺，因为商业的竞争其实比地产竞争激烈几十倍，因此先天优势的地产价值和城市空间价值包括人口与收入的基数与结构也是商业成功的大前提。一个商业地产项目能否成功，关键是商时地利人和。

资本效应与虚拟市场

其实商业（地产）最重要的魅力就是它的积聚人气和城市（区域）繁荣，它的最大价值也不是赚了吆喝的稀薄商业利润率和所谓的地产高利润率，而是商业为地产插上的金融（资本）翅膀。尤其它最重要变现方式更不是每天哗哗作响的现金流，而是商业繁荣的评估价值和地产不断攀升的增值，当然最大的还是资本市场的乘数放大效应和虚拟市值。因此一个好的商业一个未来的商业，绝不是通常业内理解和实践的卖商铺卖商品的平凡套路。而是一开始就按照商业的规律打造地产，特别是按造金融的标准营造商业，同时要有资金的实力和经营的耐心，要虚实结合，一定要把一个优秀的商用物业培育到最好的阶段，就是最大地满足消费者、投资客、经营者乃至城市管理者等几方面的需求和愿望，在人气、资金流、商品、品牌和城市功能等多重属性上都达到最佳的时点达到金融的上限，从而通过资本市场和并购扩张变现。

对外开放与行业标准

零售业对外开放与对外资银行全面开放，甚至互联网、影视和旅游的开放，都使中国的商业地产奔驰在高速公路上。重要的也许不在于开放的空间和份额，而在于开放的冲击和方式。

准确的说不仅是建筑和业态的学习和复制，也是产（商）品和服务的引进和提高，更是金融和理念的创新和超越。而所有的开放都是为了改变和竞争，为了满足和提升消费者的生活质量和快乐指数。在商言商者是在顺势而为中获利。中国商业地产习惯的造势行为也必将在对外开放和行业成熟的双重压力下濒临瓦解。正如上面所述重要的不在于开放的程度而在于开放的思维和视野，特别是在开放中重塑行业的标准和方向。

总量饱和与结构短缺

这里所说的总量饱和不是动态更不是规模上的，而主要是指同质化和重复业态的总量饱和。而结构性的短错既是指差异化业态的绝对缺失，更是指按城市功能配置和市民生活、工作、交通、文化等一体化的综合形态。伴随着城镇化进程的加快，城市的扩张步伐在加快，市民的数量在加大，郊区化的生活不是在降低生活品质和城市功能状况下的盲目发展，而是在满足居住的基本条件的同时享受城市化的胜利果实。因此新城的建立既是老城区的延伸、更是新生活方式的实验和确立过程。消费的细分化和生活的便利性无疑是所有市民的理想目标。因此也可以说总量的饱和是相对的，而结构短缺是绝对的。差异化和规模性的结合是新兴商业中心的必由之路。

一线城市与郊区商业

一线城市商业的发展空间和成熟标志，绝不仅是城市中心商业和传统商业中心，而是城市化进程中，不断拓展的新城区和郊区化商业发展的水平和趋势。尤其是区域商业中心和社区商业的营造和积聚。多中心和多元化无疑是未来大城市和大城市群发展的方向和必然。城市的延伸脉络除了以交通网络为主线的TOD方式外，还有追求自然与生活结合的原始情愫，当然性价比也是不可回避的要素。而新型商业中心和形态的确立则是城市化是否成功和市民生活是否幸福的标志。因此一线城市的扩张方式将是考验商业地产是否成熟尤其是新型业态是否形成的必然趋势。一个城市的历史和文化无疑是传统商业积淀和成功的基础，而潮流和时尚则是体验商业和实验商业的发动机和孵化器。一个大城市的良性商业状态就是在新老并存和交替中动态完成的。

中小城市与中心商业

在中国城镇化加速和房地产梯度发展的历程上，中小城市由于人口、面积和经济的现状，正处在一个启动和上升的阶段。而中小城市的最大吸引力和形象体现，就是一个城市中心商业，它不仅是商业的中心也是市民休闲的中心更是公共活动的中心。一个好的商业中心就是一个城市的魂和城市的标志。不仅能引领一个城市的时尚和风气，更能创造一个城市的现在和未来。因此中小城市中心商业的超前性和体量，尤其是新型业态、商品和服务的引进，不仅与城市的经济水平和消费能力有关，还与一个城市的学习能力和发展周期有关。因此一个城市的城市化是否健康，不仅是交通、人口和经济指标的达成，更是商业和文化充分互动和交融的体现。中国中小城市的城镇化进程，就是一个物质财富积累、中心商业建设与文化渐次培育的结合过程。

总之中国商业地产的终极成功模式必须按造城市的功能、商业的规律、金融的标准和市场的需求打造和运营，才能实现价值的最大化和综合化。